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專家簡介：

郭老師 中國宏觀經濟與城市運營專家學者
區域產業發展規劃專家
深圳全球化研究院研究員
中國城市綜合開發運營開拓者之一
哈爾濱工業大學，工程管理碩士學位，經濟學博士，高級工程師
國家某戰略產業發展十三五規劃編寫小組成員
2014年-2017年擔任中國五礦集團公司產業地產事業部總經理
2007年-2014年擔任五礦粵東物流總部新城項目總經理，參與制定了《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》
2013年新華社瞭望周刊刊發其《新型城鎮化推進四原則》署名文章。
中國建筑、中國交通、中國電建、中國中鐵、大連三寰產業地產與PPP模式業務顧問
博士師從現任全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行貨幣政策委員會委員劉世錦
▲其在遼寧、廣東、浙江主持設計的國家級區域開發產業規劃、開發模式、制度設計、融資規劃及后續產業導入成果受到國務院重要領導的高度贊譽。
▲負責聯絡國家發改委、財政部、國務院國資委、工信部、科技部、國家國防科工局相關司局、中國建筑、中國交通、中國電建、中國中鐵等大型央國企戰略顧問。
▲碧桂園、萬科、華夏幸福、綠城等房地產開發企業宏觀戰略顧問
擅長：經濟制度變遷、貨幣與金融、土地制度與城市化，以及改革與技術創新、區域開發交易制度與模式、區域開發組織制度、區域產業發展引致等領域。

曾任: 中國五礦集團公司城市發展研究院院長
現任：中國五礦集團公司固定資產投資管理部總經理
現任: 中國五礦集團公司投資管理部總經理

宏觀經濟與房地產開發領域文章：
《新型城鎮化四原則》新華社
《產業地產十年PPP模式全流程實踐思考》（上中下連載）
2017年2月搜狐財經、網易財經、鳳凰財經、今日頭條、PPP知乎同時刊發
《資產證券化與“股權交易池”視角下園區開發PPP模式實操之社會資本退出》
2017年2月搜狐財經、網易財經、鳳凰財經、今日頭條刊發PPP知乎同時刊發
《里昂惕夫產業關聯模型在城市規劃中的應用》
《城市綜合開發項目政府付費機制合理性研究》
《國內十一種助推城市發展的開發模式》
《中國宏觀經濟背景下的城市綜合開發邏輯與存在》
《史詩般的中國城鎮化》等

郭先生具有十年的宏觀經濟研究與國內固定資產投資管理經驗，深諳政府投資思路與投資邏輯，專注于中國新型城鎮化研究與中國宏觀經濟發展研究，特別對于中國房地產發展情況與趨勢、政府投資、中國城市發展、中國金融行業發展研判、貨幣政策、中美貿易戰、經濟全球化、中國制造2025、產業轉型升級與產業轉移領域有獨到的深入見解。多次受邀于各地政府、大型中央企業進行國內經濟發展趨勢解讀與房地產發展趨勢解讀。
先后實操3個投資超百億元大型城市綜合開發項目，累計為地方政府產業發展導入總額80億元。為國內十余省份90余個地方政府提供過區域發展經濟制度設計、開發戰略、城市定位、PPP模式、產業策劃咨詢與發展建議。先后為國內大型央企中國建筑、中國中鐵、中國葛洲壩、中國電建、中交集團、中信集團、中國中冶、招商局集團和國內大型房企萬科集團、碧桂園、華夏幸福基業、河北東旭、隆基泰和進行城市綜合開發運營咨詢服務。擅長結合自身集產業規劃發展理論和實踐經驗，將技術成果轉化為評估體系和模型，為中國地方政府和企業提供專業的經濟及產業發展建議咨詢與培訓。

項目與研究成果
1. 項目成果：
● 作為知名產業地產咨詢專家，參與創立3個投資超百億元大型城市綜合開發項目——五礦營口產業園，五礦粵東物流產業新城、五礦衢州綠色產業新城；為國內十余省份90余個地方政府提供過PPP模式、產業策劃咨詢與發展建議。郭巍先生擅長特色小鎮、總部經濟、物流新城、智慧城市、軍民融合、生命大健康、養老類產業地產開發全流程模式設計，擅長于以新型城鎮化理論量化分析區域產業發展，為地方政府及房地產開發企業提供量化的產業發展咨詢服務。
● 曾為90余家地方政府提供區域發展咨詢建議：北京市豐臺園博園項目、北京市通州永樂店項目、北京市延慶納米科技園項目、北京市大興區魏善莊項目及新媒體產業園項目、山東龍口產業發展規劃、廣東省潮州市產業發展規劃、廣東省汕頭市龍湖區產業發展規劃、浙江省衢州市某區域產業發展規劃、浙江省金華市某區域發展規劃等；
● 2013年6月在新華社雜志《瞭望》周刊發表重量級文章《新型城鎮化四原則》，首次提出新型城鎮化發展原則，與中共中央國務院印發《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》內容高度契合。
2. 研究成果：
● 《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》撰寫參與人
● 《新型城鎮化推進四原則》新華通訊社、瞭望新聞周刊、刊號CN11-1276/D
● 《新型城鎮化背景下的中國PPP模式實操手冊指引》待發布
● 《功能關聯與規劃布局》中國學術期刊（光盤版）電子雜志社，第十五屆中國科協年會第25分會場：產城互動與規劃統籌研討會、分類號TU984
● 上海市楊浦區某區塊產業定位研究
● 中國城鎮化WISE模型理論
● 土地分等定級理論
● 產業地產選址五有理論
● 北京市大興區、通州區、豐臺區相關區域經濟及產業發展規劃
● 山東省龍口市高新區規劃
● 粵東總部新城產業規劃
● 產業鏈總部經濟理論

個人風格：
宏觀介紹清晰透徹，微觀分析貼近實際，邏輯思維能力強，善于抓住核心問題，引導式授課，富有感染力；深入淺出，將復雜理論簡單化，案例貼切，富有吸引力；理論聯系實踐，案例多且震撼真實，富有實操性。

主攻方向：
《中國宏觀經濟形勢分析與發展研判》
《中國房地產發展趨勢分析及預測》
《產業地產開發全流程操作模式與案例解析》
《PPP模式全流程操作體系與融資要點方法解析》
《地方政府產業升級與招商引資策略》
《地方政府融資平臺轉型升級與途徑》
《新形勢下特色小鎮開發全流程操作模式與案例解析》
《華夏幸福基業產城融合開發模式全流程操作模式解析》

服務過的客戶：
地方政府：北京市通州區永樂店鎮、北京市通州區臺湖鎮、北京市豐臺區、北京市大興區、河北省唐山曹妃甸、浙江省衢州市、浙江省金華市、廣東省汕頭市、廣東省潮陽市、廣東省河源市、山東省龍口市、山東省萊蕪市、四川省樂山市、四川省阿壩藏族羌族自治州、湖南省衡陽市、湖南省郴州市、江西省贛州市、重慶市兩江新區……
金融機構：中融信托、百瑞信托、五礦信托、華融信托、上海信托、中信信托、中航信托、中金公司、光大證券、五礦證券、天風證券、中信證券、華安證券、大連銀行、綿陽商業銀行、光大銀行、內蒙古銀行、廣西農村信用社、中國外貿金融租賃有限公司、中交資產管理有限公司……
央企：中國建筑、中國五礦集團公司、中國葛洲壩集團公司、中國冶金科工集團、北京建工集團有限責任公司、中國建筑、中交集團、中煤集團、國家電網、中國一重、中冶京誠工程技術有限公司……
房企：萬科集團、恒大、碧桂園、華夏幸福基業、融創中國、泰禾集團、華潤置地、中南置地、新城控股、合生創展、花樣年、隆基泰和、榮盛發展、世茂房地產……

城市綜合開發建設全流程操作模式

與案例解析培訓課程

課程背景：
城市綜合開發模式是近年來新型的

城市開發建設里面，其主要含義是

整合規劃設計、建設施工、多渠道

融資、運營管理、資本運作等綜合

運作資源，以概念創意、咨詢規劃

為先導，發揮融資-投資-運營-資本

運作產業鏈競爭優勢，通過產業導

入，提供“投資+建設+運營+服務”

的投資產品，為城市產業、企業和

消費者服務，打造一流的城市綜合

服務。
近些年來中國建筑、中國中鐵、中

交集團、中國電建、碧桂園、融創

、保利、恒大等大型房企蓄勢發力

城市綜合開發運營，但是大部分企

業目前對于城市綜合開發開發運營

的認識程度不足，大家對于城市綜

合開發開發的理論、戰略選擇、產

業規劃與定位、產業導入以及產業

運營與城市開發結合的理論、模式

、方法、工具、測算、模型都處于

模糊狀態。鑒于城市綜合開發開發

投資大、周期長、獲利高、風險大

的特點，企業急需城市綜合開發開

發的發展模式與手段建議。國內進

入城市綜合開發開發（大都是以特

色小鎮、片區開發、城市綜合開發

項目開發為載體）的相關企業規模

、數量、類型逐步增加，類似關于

城市綜合開發開發戰略選擇、流程

操作、政策解讀與應用、開發模式

選擇與制定、操作工具解析與使用

、協議保障體系解析的訴求逐步強

烈。
什么是城市綜合開發開發？城市綜

合開發開發的內涵與實質是什么？

城市綜合開發開發為什么會成為中

國2019年之后中國地方政府與房地

產企業的主導趨勢和方向？金融機

構在此輪投資標的與資金投入標的

發生質的變化之后如何進行應對？

什么是城市綜合開發開發的產業研

究？如何以城市綜合開發開發解決

中國經濟出現的種種問題？如果用

產業規劃解決這些存在的、即將發

生的的問題和危機？產業規劃與如

何進行城市綜合開發布局？城市綜

合開發與創新驅動、轉型升級、互

聯網+、一帶一路究竟有些深層次的

聯系？地方政府如何借助城市綜合

開發進行轉型升級？
新型城鎮化與城市綜合開發開發有

哪些聯系？城市綜合開發應該選擇

哪些模式？如何用科學、財務、計

量、經濟學論進行城市綜合開發合

理開發保障企業盈利與發展？城市

綜合開發盈利模式有哪些？PPP模式

如何在城市綜合開發開發中進行應

用城市綜合開發開發資政證券化解

析。
那么本課程《城市綜合開發建設全

流程操作模式與案例解析》將從全

方位從中國經濟的宏觀形勢、困難

、挑戰，城市綜合開發開發模式、

城市綜合開發開發產業導入、招商

引資、地方政府融資平臺公司轉型

、產業經濟計量、城市綜合開發ABS

運作，城市綜合開發開發項目可行

性研究邏輯與結構、城市綜合開發

開發協議體系、城市綜合開發開發

交易結構、城市綜合開發開贏利點

構建進行科學解析，并落實到項目

開發每一個環節的風險與敏感因素

解析，助力和保障地方政府經濟發

展與城市綜合開發開發企業的發展

與盈利。

課程收益：
● 掌握城市綜合開發科學的邏輯體

系
● 掌握城市綜合開發財務測算模式

邏輯
● 掌握城市綜合開發產業規劃模型

方法與切體系構建
● 掌握城市綜合開發產業運營方法
● 掌握城市綜合開發開發產業集群

打造規律
● 掌握產業導入方法
● 掌握中國新型城鎮化的實質內涵
● 掌握城市綜合開發開發PPP模式

與交易結構設計
● 城市綜合開發開發典型案例解析
● 城市綜合開發開發經濟學理論講

解
● 掌握如何進行產業招商為政府帶

來招商項目落地
● 掌握城市綜合開發開發的融資模

式
● 掌握城市綜合開發開發ABS基本

架構
● 掌握華夏幸福基業城市綜合開發

開發運營模式和投融資的手段和方

法

課程時間：2天，6小時/天
課程對象：政府、金融機構、投資

公司、產業企業、房地產企業、城

市綜合開發開發企業
課程方式：實戰講授+案例分析+調

研問卷+模式解析

課程大綱
引言：
一、城市綜合開發核心能力體系解

析
1. 投資決策
2. 產品策劃
3. 項目施工
4. 運營經營
二、城市綜合開發開發全流程解析
1. 發現價值
2. 創造價值
3. 實現價值
4. 價值增值
5. 傳遞價值
第一講：城市綜合開發開發基本邏

輯與前期項目定位
一、城市綜合開發開發理論基礎邏

輯與定義
1. 新型城鎮化理論
2. 產業轉移理論
3. 產業集聚理論
4. 產業關聯理論
二、城市綜合開發開發目的及最終

狀態分析
1. 產業發展
2. 政府發展
3. 客戶發展
三、城市綜合開發開發可行性分析
1. 城市綜合開發開發前期調研
2. 城市綜合開發開發財務測算
3. 城市綜合開發開發產業投入產出

分析
四、五礦粵東物流總部新城前期開

發籌備資料清單與項目可研解析

第二講：華夏幸福基業城市綜合開

發開發業務全流程解析
一、華夏幸福基業基本概況
1. 固安項目
2. 大廠項目
二、華夏幸福基業的委托運營模式

及業務特點解析
1. 委托運營
2. 一二級聯動開發
3. 產業發展服務模式
三、城市綜合開發開發七大業務與

贏利點解析
1. 物業經營
2. 城市綜合開發物業增值
3. 住宅與商業地產
4. 產業類投資
5. 公共服務收入
6. 一級開發與PPP
7. 稅收與政府補貼
四、城市綜合開發開發運營模式解

析
1. 委托運營
2. 特許經營
3. 政企合一
五、華夏幸福基業開發模式全流程

與業務核心能力解析
1. 華夏幸福的模式
2. 華夏幸福的業務
3. 華夏幸福盈利點分析
4. 華夏幸福業務布局
5. 華夏幸福模式的1.0版本到6.0版

本（華夏幸福基業的升級）
6. 華夏幸福PPP協議解析
六、華夏幸福基業城市綜合開發開

發21種融資模式與實際應用案例解

析
1. 銷售輸血法
2. 信托借款
3. 公司債
4. 夾層融資
5. 售后回族融資租賃
6. 債務重組法
7. 債券轉讓
8. 資產支持證券（ABS）
9. 特定收益權轉讓
10. 戰略引資
11. 關聯方借款
12. 特殊信托計劃
13. 夾層資管計劃
14. 定向增發
15. 委托貸款
16. 銀團貸款
17. 銀行承兌
18. 短期融資券
19. 股票質押和對外擔保

第三講：張江高科的開發模式解析
一、張江高科介紹
1. 簡單土地開發批租
2. 投資為主房產為輔
3. 房地產為主投資為輔
4. 開發運營商、服務集成商、產業

投資商三商合一
二、張江高科園區布局
1. 區位布局
2. 園區布局
三、張江高科產業規劃與定位
1. 集成電路創新集群
2. 生物醫藥創新集群
3. 軟件創集群
4. 文創集群
5. 金融服務創新集群
四、張江高科創新戰略模式
1. 客戶價值的二次開發
2. 直接投資模式
3. 委托投資模式
五、張江高科產品與服務
1. 科技地產項目租售
1）廠房
2）辦公樓
3）研發樓
4）公寓和商業
2. 基金操盤股權投資
3. 產業投資
4. 平臺建設

第四講：五礦粵東物流總部新城開

發建設實施全流程及策劃解析
1. 五礦粵東物流總部新城緣起
2. 五礦粵東物流總部新城政府匯報

流程
3. 五礦粵東物流總部新城產業規劃

與定位
4. 五礦粵東物流總部新城可行性研

究
5. 五礦粵東物流總部新城城市調研

與定位
6. 五礦粵東物流總部行新城產業產

出測算
7. 五礦粵東物流總部新城開發策略

制定
8. 五礦粵東物流總部新城一二級聯

動模式
9. 2018年五礦粵東物流總部新城與

綠城合作開發盈利模式

第五講：城市綜合開發開發選址模

型與應用
一、城市選址及定位模型工具應用

（選址五有模型）
1. 城市定位模型
2. 城市發展條件
3. 周邊城市調研分析模型
二、城市綜合開發開發土地分等定

級模型及應用
1. 土地分等定級模型與產業關聯布

局模型的應用
三、城市綜合開發開發產業關聯模

型與土地布局模型及應用
1. 里昂惕夫產業關聯模型解析
2. 里昂惕夫產業關聯模型在粵東物

流小鎮規劃中的應用

第六講：城市綜合開發開發產業規

劃理論模型與實際應用
一、產業升級方法論與實踐
1. 產業升級模型及產業升級五大路

徑解析
二、產業轉移方法論與實踐
1. 產業轉移模型構建
2. 產業轉移動力系統分析
3. 產業集群打造模式與方法
三、城市綜合開發開發產業定位方

法
1. 調研分析
2. 招商掃樓
3. 客戶開發
4. 產業篩選與定位
四、中國城市綜合開發開發產業定

位實例分析
1. 北京大興總部小鎮產業規劃與定

位
2. 粵東物流小鎮產業規劃與定位
五、城市綜合開發開發產業布局理

論模型與實際應用
1. 里昂惕夫產業關聯模型構建
2. 里昂惕夫產業關聯模型在用地規

劃布局中的應用
3. 里昂惕夫產業關聯模型與用地性

質分配
4. 里昂惕夫產業關聯模型模擬園區

動態運營

第七講：城市綜合開發產業規劃機

產業經濟產出測算
一、城市綜合開發產業產出計算建

模與經濟指標測算
1. 城市綜合開發開發產業定位后的

經濟產出模型構建
2. 城市綜合開發開發產業定位后的

經濟產出測算
3. 城市綜合開發開發產業經濟產出

測算之稅收、就業、人口、GDP結果

導出

第八講：城市綜合開發融資渠道及

模式困境解析
一、城市綜合開發項目開發投入產

出經濟測算
1. 城市綜合開發綜合開發財務建模

基本要素搭建與設計
2. 城市綜合開發綜合開發交易結構

設計
3. 城市綜合開發綜合開發資金籌措

、還本付息、成本費用、稅金、利

潤、股東分紅、財務報表結構設計

與計算
4. 城市綜合開發綜合開發靜態與動

態財務指標評價體系構建
二、城市綜合開發綜合開發融資渠

道與融資可行構建
1. 商業銀行
2. 保險資管計劃
3. 資產證券化
4. 信托
5. 基金
6. 債券
7. 城市綜合開發綜合開發各融資渠

道審核要點
三、城市綜合開發開發信托基金

REITs、資產證券化ABS在城市綜合

開發中的應用模式
1. 資產證券化解析
四、城市綜合開發綜合開發融資配

比分析與設計
1. 項目無擔保的融資特性及方式
2. 項目融資操作流程圖（股權融資

、債權融資）
3. 項目融資之股權與債權、直接與

間接、私募與公募
五、城市綜合開發綜合開發產業招

商運營與產業招商方法模式
1. 城市綜合開發開發產業導入的關

鍵點解析
2. 城市綜合開發開發產業導入渠道

分析
3. 城市綜合開發開發產業導入之產

品設計
4. 城市綜合開發開發產業導入小工

具介紹
5. 城市綜合開發開發產業導入模式

解析
6. 產業招商實務
六、城市綜合開發綜合開發協議保

障體系邏輯與案例解析
1. 城市綜合開發開發協議設計結構
2. 城市綜合開發開發委托運營協議
3. 城市綜合開發開發股東協議
4. 城市綜合開發開發公司章程
5. 城市綜合開發開發組織架構設計
6. 城市綜合開發開發合作協議要點
七、城市綜合開發綜合開發模式選

擇與交易結構設計
1. PPP模式
2. 一二級聯動模式
3. 政府購買服務模式
4. 棚改與城市更新模式
附：華夏行幸福基業案例解析可替

換為：
上海張江高科開發模式
招商局集團城市綜合開發開發模式
聯東U谷城市綜合開發開發模式
五礦集團城市綜合開發開發模式